|
A pesar de que el precio de la vivienda ha subido un 176% en los últimos 7 años, en Madrid se vende un piso cada media hora. |
 |
El precio del metro cuadrado de vivienda construida en Madrid ha subido el 24,1% en tan solo dos años y los expertos afirman que esta tendencia seguirá aumentando hasta llegar entorno al 15% mas, este año.
Una familia media que acceda a su primera vivienda
destina el 60% de su salario a abonar el crédito hipotecario
El problema se agrava debido a las poquísimas ayudas sociales que la administración destina a la adquisición directa de viviendas o promociones públicas de Vpp, que además están siendo copadas por los grandes flujos de inmigración
A pesar de esto, en la capital el año pasado se vendieron 20.000 viviendas libres de nueva construcción, lo que supuso un volumen de negocio superior a los 5.000 millones de euros.
La vivienda como producto de especulación
En primer lugar, la vivienda es un bien escaso, por naturaleza. El suelo es limitado, y todavía más el suelo urbanizado
Además de limitado, se trata de un producto de primera necesidad, como la alimentación, o la energía. De la misma manera que el alto precio de un producto innecesario (joyas, automóviles de lujo...) no afecta al ciudadano corriente, que puede optar libremente por no adquirirlo, en la vivienda esta libre opción no existe.
Todos necesitamos una vivienda, mayor o menor, para desarrollar nuestra existencia. Aunque la vivienda alcance precios desorbitados, los ciudadanos no tenemos más remedio que adquirir o alquilar una.
A pesar de ello, la administración hace años que abandono a los madrileños a su suerte, permitiendo que el suelo y la vivienda de nuestra región se hayan transformado en productos de inversión y especulación. Esto ha descompensado la relación oferta-demanda y disparado al alza los precios.
Paradójicamente, mientras los expertos recomiendan el éxodo a la periferia a aquellos madrileños que intentan formar un nuevo hogar, se estima que existen más de 300.000 viviendas vacías en la capital.
La principal vía de especulación del mercado inmobiliario se lleva a término através del precio del suelo. El mínimo gasto de mantenimiento que implica ser dueño del suelo hace de este la herramienta idónea para el abuso.
El precio del suelo en Madrid creció un 19.9% en 2002, la mayor subida registrada desde 1996.
El precio del suelo, de mínimo gasto de mantenimiento, se sitúa dentro del coste final de la promoción en el 50% o 60%, lo que en ningún caso se corresponde a valores reales de producción sino a valores especulativos.
Ayuntamientos, complicidad y negocio
De este nuevo diezmo del siglo XXI, también se nutren las arcas de los ayuntamientos. Los ingresos municipales se alimentan principalmente del Urbanismo: 10% de la edificabiliad de las nuevas operaciones; Impuesto de Bienes Inmuebles, Impuesto de Plusvalía o licencias.
Cuanto más alto es el precio de la vivienda, mayores son los ingresos que obtienen los Ayuntamientos, lo que quizás explique la falta de interés de estos a la hora de intervenir para corregir la situación.
Madrid por barrios, coto privado de las grandes promotoras
Otra paradoja mas es que los suelos mas caros y más deseados en Madrid son los de los nuevos barrios. El suelo comprendido dentro de los límites de la M-30 está prácticamente agotado, y controlado en su mayoría por grandes constructoras, promotoras y financieras del suelo que dificultan el acceso de pequeñas promotoras y cooperativas.
Algunos municipios del norte (carretera de Burgos y colmenar) y los del oeste (carretera de la Coruña), pueden llegar a doblar el coste comparados con las zonas más económicas.
En el otro extremo de la balanza, los más baratos se encuentran al este (carretera de Barcelona), seguidos por los municipios del sur.
Por distritos mas caros son Salamanca y Chamberí, y los precios más asequibles se registraron en Villaverde, Vallecas y Usera.
La vivienda libre de nueva construcción encuentra sus emplazamientos mas caros en Pozuelo, Majadahonda y Alcobendas, por este orden, situándose las más baratas en Parla, Navalcarnero y Valdemoro.
En los últimos 3 años el precio del metro cuadrado subió un 83% en la zona interior de la M-30 mientras en el exterior se situó entorno a un 50%. En ningún distrito el metro cuadrado construido esta por debajo de los 1.800 euros (300.000 pts)
Madrid Habitable, soluciones
A pesar de todo esto, la solución pasa por aplicar unos criterios muy sencillos; la intervención efectiva de la Administración local, para controlar la escalada de precios y una promoción efectiva de la Vivienda de Protección Pública (V PO y VPT).
Madrid necesita un mercado real de Vivienda Protegida que compita directamente con la vivienda libre, y que provoque una baja de los precios. El ayuntamiento tiene herramientas para combatir el fraude generalizado existente en la venta de Vpp, y la venta con sobreprecio.
Como siempre la solución está en tus manos. Como ciudadano de Madrid eres protagonista. Si quieres tomar partido, visita y participa en el proyecto de Urbanismo de Madrid Habitable.
